SCI et fiscalité immobilière

La Société Civile Immobilière (SCI) est une forme juridique prisée pour détenir et gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Elle permet d’organiser la propriété à plusieurs, de préparer une transmission ou d’optimiser la fiscalité. Mais attention, le choix du régime fiscal de la SCI (IR ou IS) a des conséquences majeures. Voici tout ce que vous devez savoir pour faire les bons choix.

1. Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une SCI est une société créée par au moins deux associés dans le but d’acquérir, gérer, transmettre ou louer des biens immobiliers. Elle est particulièrement adaptée :

• À la gestion d’un patrimoine familial
• À la détention de biens locatifs
• À l’optimisation de la transmission

Son principal intérêt est de séparer la propriété des biens de leur gestion.

2. SCI à l’impôt sur le revenu (IR)

C’est le régime par défaut. Les revenus générés par la SCI sont imposés directement entre les mains des associés, selon leur quote-part.

• Les revenus fonciers sont intégrés dans la déclaration personnelle de chaque associé
• Possibilité d’opter pour le régime réel avec déduction des charges, intérêts, travaux
• Les plus-values sont taxées comme pour les particuliers (abattement selon durée)

✅ Idéal pour une fiscalité allégée en cas de détention longue ou si les associés ne sont pas fortement imposés.

3. SCI à l’impôt sur les sociétés (IS)

Il est possible d’opter volontairement pour l’IS. Dans ce cas :

• La SCI devient redevable de l’impôt sur les sociétés (15 % ou 25 % selon le bénéfice)
• Amortissement possible de l’immeuble : réduction du résultat imposable
• Les dividendes distribués aux associés sont ensuite imposés en tant que revenus de capitaux mobiliers

⚠ Attention : à la revente, la plus-value est calculée différemment (valeur nette comptable), ce qui peut entraîner une forte taxation.

4. Comparatif SCI IR vs SCI IS

Critère	SCI à l’IR	SCI à l’IS
Imposition des revenus	Entre les mains des associés	Au niveau de la société
Déductibilité des charges	Oui (régime réel)	Oui + amortissement
Taxation de la plus-value	Abattements progressifs	Pas d’abattement, calcul sur valeur nette
Formalités comptables	Allégées	Comptabilité complète obligatoire

5. Cas pratiques : quand choisir l’IR ou l’IS ?

SCI à l’IR : à privilégier si vous investissez à long terme, dans un objectif patrimonial ou familial, avec peu de revenus à distribuer.

SCI à l’IS : pertinente si vous souhaitez optimiser la trésorerie à court/moyen terme, faire de gros travaux amortissables ou générer peu de revente.

Le choix est irrévocable : il faut donc être bien conseillé avant d’opter pour l’IS.

Domacap vous accompagne dans la création et l’optimisation de votre SCI

Chez Domacap, nous vous aidons à :

• Choisir entre IR et IS selon votre situation
• Structurer votre SCI en fonction de vos objectifs familiaux, patrimoniaux et fiscaux
• Optimiser votre fiscalité à chaque étape (acquisition, exploitation, transmission)

Une SCI bien pensée est un puissant outil de gestion et de performance.

Conclusion

Une SCI est un excellent levier pour investir et transmettre dans les meilleures conditions. Mais la fiscalité, souvent mal maîtrisée, peut transformer un bon projet en opération coûteuse. Domacap vous accompagne à chaque étape pour structurer intelligemment votre investissement immobilier via une SCI.